在寸土寸金的都市中,有個車位停車成為有車一族首要考慮的問題,但是車位成為奢侈品,令車主大嘆買不起。
分析稱:車位只是消費(fèi)品不是投資品 投資成功個案僅占10%~20%
昨日,南京日報(bào)網(wǎng)爆出南京“天價停車位”,報(bào)批價格每個達(dá)80萬元。無獨(dú)有偶,廣州珠江新城車位最新報(bào)價達(dá)70萬元,車位搖身變?yōu)椤吧莩奁贰?。房地產(chǎn)投資專家認(rèn)為,買家一定要算清一筆賬,買車位還是租車位更符合自己的理財(cái)規(guī)劃。
捆綁銷售成盈利模式
據(jù)了解,市場上的車位買家主要有兩種,一種是消費(fèi)型,如家住淘金東某高檔小區(qū)的陳先生,三四年前以近30萬元的價格買下了一個車位,并以800元/月價格出租,實(shí)行“先投資后自用”的計(jì)劃。以投入成本計(jì)算,陳先生的車位的租金回報(bào)率為(800元/月 12個月)/30萬元左右 100%=3.5%,雖然回報(bào)率甚低,但他了解到該片區(qū)車位緊張,住戶與車位完全不成比例,車位供求壓力越來越大。此后三年,他的車位租金從800元/月一直升到1300元/月。
第二種是投資型。馮先生七八年前就看中了車位市場,他的盈利模式是在二手市場和拍賣市場上尋找捆綁銷售的車位,和朋友一起合資買下后,轉(zhuǎn)手在二手市場上賣出去,賺得第一桶金。當(dāng)時正是拍賣市場最紅火的時候,市場上經(jīng)常出現(xiàn)這種捆綁銷售的車位標(biāo)的。如2006年時,拍賣市場上出現(xiàn)東山區(qū)“豪賢苑”A棟地下停車場負(fù)一層53個車位標(biāo)的,面積為2015.46平方米,起拍價為715.5萬元。2009年中,南方證券大廈10個車位以160萬元起拍,東風(fēng)西路東方金融大廈10個車位以119874元/個的參考價起拍。
車位價格受供應(yīng)量影響
滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰分析,一般小區(qū)的車位和住宅數(shù)量配置是1:3或者1:3.5,部分高檔住宅區(qū)的配置是1:2.5,在供應(yīng)量遠(yuǎn)不能滿足住戶停車需求量的小區(qū),發(fā)展商或小業(yè)主可以把車位的售價開到一個相當(dāng)高的水平,一個12平方米的車位,可以賣到60萬元,部分子母車位甚至叫價75萬元。
目前廣州市區(qū)的車位價格水平到底如何?根據(jù)滿堂紅數(shù)據(jù),目前珠江新城部分樓盤的地下車位,面積為12平方米左右,售價普遍為70萬元,可以算是市內(nèi)車位售價比較高的板塊。天河北板塊的車位,最高售價是60萬元,但普遍在40萬元以下,像金達(dá)苑、嘉怡苑、御暉苑等老式盤,地下車位的售價是28萬~30萬元/個?!败囄坏膬r格主要受供應(yīng)量影響,其次是受公共通道的寬度影響,部分通道較窄的停車場,對住戶的吸引力會下降?!?br />
投資分析:老城區(qū)車位
超44萬元不劃算
記者了解到,由于現(xiàn)在車位的租金受到物價局的指導(dǎo)價影響,不可能漫天開價,以一個12平方米的車位為例,今年在老城區(qū)一般的租金是1100~1400元/月之間,在次中心區(qū)一般是800~1000元/月之間,郊區(qū)一般是500~800元/月之間。周峰分析,若按租金 月份 車位價格+投資回報(bào)率的公式,如果租金水平為1100元/月,則車位售價如果高于44萬元,車位的投資回報(bào)率就不如一年定期存款的利率(3%)。如果租金水平為800元/月,則車位的售價如果高于32萬元,投資回報(bào)率就無法達(dá)到3%。如果租金水平為500元/月,則如果車位售價高于20萬元,投資回報(bào)率也無法達(dá)到3%。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜曾表示,從過去的操作經(jīng)驗(yàn)看,車位投資的成功個案少之又少,估計(jì)只占整個投資市場的10%~20%?!败囄粚Υ蠖鄶?shù)市民而言,都是使用品,而非投資品,自家有車要停放,自然對車位產(chǎn)生需求?!敝芊宸治?,車位投資,一般是要建立在大批量的購買行為基礎(chǔ)上,單個購買,成本太高,“如果資金充裕,把一個停車場或超過15個車位的捆綁物一次性購下,再分拆出售,只要產(chǎn)權(quán)清晰,地段合適,肯定能產(chǎn)生可觀的轉(zhuǎn)售利潤?!?br />