根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。
報(bào)告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。只有在堅(jiān)持調(diào)控不放松的同時(shí)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。
然而，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者在對(duì)多家房地產(chǎn)企業(yè)的采訪中了解到，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前的商品房市場(chǎng)調(diào)控政策方面犯了方向性的錯(cuò)誤，用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場(chǎng)，只能造成失調(diào)，根本不可能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。
方向反了
調(diào)控面臨“空調(diào)”尷尬
進(jìn)入5月，多個(gè)城市“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)滿月。最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行，但房?jī)r(jià)仍呈上漲之勢(shì)。
5 月2日，中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示，百城住宅平均價(jià)格自2012年6月以來連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)；同比則是連續(xù)第5個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至5.34%.來自中指院數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲 1.00%.其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。此外，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加8個(gè)，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個(gè)，其中漲幅在1% （含1%）以上的有40個(gè)，較上月減少11個(gè)。
從嚴(yán)厲的程度上，可以看出此次政府調(diào)控的決心，然而，為什么結(jié)果仍然是房?jī)r(jià)不降反升呢？
“又成‘空調(diào)’。”卓達(dá)集團(tuán)副總裁、大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)只回復(fù)了簡(jiǎn)單的四個(gè)字。“‘國(guó)五條’經(jīng)過差不多兩個(gè)月市場(chǎng)的適應(yīng)期，現(xiàn)在負(fù)面影響已經(jīng)被市場(chǎng)逐步消化，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了原有的理性，從結(jié)果看，總體的房?jī)r(jià)，仍然在持續(xù)上漲勢(shì)頭，經(jīng)過一段時(shí)間的遲疑，又恢復(fù)了緩慢上漲的勢(shì)頭。”
在分析房?jī)r(jià)上漲的原因時(shí)，柏文喜認(rèn)為主要是三個(gè)因素，第一，地方政府財(cái)政壓力的倒逼，讓其以各種方式消解了“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)的壓力。從結(jié)果看，目前只有北京市一個(gè)城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避。第二，從長(zhǎng)期因素來看，決定房?jī)r(jià)因素主要還是供求問題。他認(rèn)為，中國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了一個(gè)家庭有一套住宅居住的狀態(tài)，但房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)讓剛需一族保持了比較堅(jiān)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，因?yàn)槿丝谙虺鞘屑?，尤其是向大中城市集中，還是讓剛性需求有較大的市場(chǎng)，另外，改善性的需求也有較大的市場(chǎng)。第三，中國(guó)房?jī)r(jià)還受國(guó)際因素的影響。房?jī)r(jià)受中國(guó)貨幣發(fā)行量的影響，中國(guó)的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會(huì)導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來，進(jìn)入貨幣市場(chǎng)，引起資產(chǎn)價(jià)格上漲。房產(chǎn)作為中國(guó)人持有的財(cái)富里面最主要的價(jià)值形式，在貨幣超發(fā)的情況下，價(jià)格當(dāng)然不會(huì)下降，而且還會(huì)上漲。
美林國(guó)際（香港）有限公司執(zhí)行董事劉芮東在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)也同樣提到了“空調(diào)”說，“從現(xiàn)在情況看，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，新的‘國(guó)五條’，如果能強(qiáng)硬實(shí)施堅(jiān)持好長(zhǎng)一段時(shí)間的落實(shí)，還要有各地政府堅(jiān)定的落實(shí)，肯定能起到抑制房?jī)r(jià)的作用，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度。”劉芮東認(rèn)為，從總體來看，調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上，只靠行政上的對(duì)策與方法，肯定會(huì)造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。
中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)，則用了調(diào)侃方式婉轉(zhuǎn)地提醒政府一直在商品房市場(chǎng)調(diào)控方面犯了方向性的錯(cuò)誤，“目前這些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用。”他認(rèn)為，是政府用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場(chǎng)，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場(chǎng)上沒有限價(jià)，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價(jià)格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價(jià)變成了剛性漲價(jià)。
剛剛過去的4月，CRIC監(jiān)測(cè)的十大重點(diǎn)城市中，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長(zhǎng)，其余8個(gè)城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達(dá)3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海，跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%.可見，在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點(diǎn)城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認(rèn)為，這種回落是市場(chǎng)在3月爆發(fā)式的增長(zhǎng)以后一個(gè)正常的回調(diào)，而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示，十大重點(diǎn)城市中除了北京、廣州和成都3個(gè)城市外，其余7個(gè)城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。
CRIC研究中心認(rèn)為，本輪以“國(guó)五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬。
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